Что такое кредит под залог недвижимости: его плюсы и минусы

Что такое кредит под залог квартиры, дома или участка, как его взять и кому именно финансовые организации готовы предоставить такой вариант займа, стоит знать каждому человеку. Эта информация окажется полезной, когда потребуется крупная сумма для приобретения новой недвижимости, покупки автомобиля, раскрутки бизнеса или каких-либо других важных и материально затратных целей. Если нет собственных сбережений, а потребительский кредит не покрывает нужную сумму, вариант с передачей недвижимости в залог поможет решить финансовые проблемы.

Что значит кредит под залог недвижимости и зачем его брать

Кредит под залог недвижимости ─ это разновидность займа с обеспечением. Нуждающийся в средствах человек берет в банке деньги под процент, а в качестве гарантии предоставляет в залог квартиру, дом, земельный участок, коммерческий, офисный, складской или промышленный объект. Сумма перечисляется на карту или счет заемщика.

Залоговая недвижимость на весь срок кредита остается в собственности клиента. Банк лишь накладывает на нее обременения. Аннуляция регистрации или прописки не требуется.

Передача в залог ликвидного имущества повышает уровень надежности клиента в глазах финансовой структуры. Заемщикам, владеющим собственностью, банк предлагает более выгодные условия сотрудничества, идет навстречу в плане сроков кредитования и уровня процентной ставки. Займ под залог стоит выбирать в том случае, когда единовременно нужна крупная сумма на длительный период с оптимальным ежемесячным взносом, но уровень официальной заработной платы не позволяет получить ее в рамках потребительского кредитования.

Когда оценочная стоимость недвижимости значительно превышает сумму, запланированную для получения в кредит, многие банки часто не требуют подтверждения ежемесячного дохода. Если до погашения договора клиент теряет платежеспособность, переданный в залог объект продают и за счет вырученных средств закрывают долг. Оставшиеся деньги переводятся на счет заемщика.

Кому предоставляют кредит под залог

Залоговый кредит доступен всем владельцам жилой или коммерческой недвижимости, включая индивидуальных предпринимателей и самозанятых. Также можно скооперироваться с другом, родственником или знакомым, имеющим квартиру, дом либо земельный участок, и сделать этого человека созаемщиком.

Если у основного заемщика изменились обстоятельства и пропала возможность выплачивать кредит, его финансовые обязательства ложатся на созаемщика. Об этом следует помнить, предоставляя свою недвижимость под залог по кредитному договору другого человека.

Среди базовых требований к заемщику:

• российское гражданство;
• временная или постоянная регистрация в любом регионе РФ;
• возраст не менее 18 лет;
• наличие постоянного места работы;
• общий стаж от 1 года, непрерывный от 3 до 6 месяцев.

Отдельные банки сотрудничают только с гражданами России от 21 года и ограничивают количество созаемщиков определенным количеством (например, не более 4, включая основного). В некоторых финансовых структурах действуют дополнительные возрастные ограничения. Требуется, чтоб на момент последнего платежа клиенту было не более 65 лет, в редких случаях ─ 70 лет.

Кредит под залог недвижимого имущества могут получить клиенты с неудачной кредитной историей и заемщики, не способные предоставить справку о наличии постоянного дохода.

Если у залоговой недвижимости несколько собственников, они все обязаны участвовать в заключении договора. Когда кредитуемый предоставляет в качестве залогового имущества чужое жилье, участок или коммерческий объект, реальный владелец должен дать на это письменное разрешение. При отсутствии документа о согласии собственника кредит не оформляют.

Процентные ставки по договору и правила получения средств

Процентные ставки варьируются в широком диапазоне. На срок от 5 до 30 лет кредит могут выдать под 2,4-16%. Если объект не застрахован, банк увеличивает ставку на несколько пунктов (в среднем от 1 до 5). Зарплатным клиентам время от времени предоставляются скидки. Заемщикам, предоставляющим справку о наличии официального дохода, дают кредит на более длительный период.

Большинство крупных банков предлагают заполнить заявку на официальном сайте онлайн. После предварительного одобрения придется приехать в офис финансовой структуры для обсуждения деталей предоставления денег. Полную сумму клиент получает, как только выполнит необходимые условия.

Какая недвижимость подходит в качестве залога

В каждом банке выдвигаются свои требования к залоговой недвижимости. Некоторые структуры работают только с квартирами, считая их наиболее ликвидным вариантом. В других организациях принимают в качестве залога комнаты, загородные дома, земельные участки, коммерческие, офисные и производственные помещения, гаражи, жилье в таунхаусах и прочие объекты.

Среди главных требований:

• отсутствие любых обременений;
• не более 60% износа здания, в котором находится квартира (в некоторых банках допускается 70% износа);
• наличие базовых коммуникаций и санузла;
• подключение к системам энергоснабжения (газ/электричество);
• кирпичный, бетонный или каменный фундамент;
• качество стен и перекрытий (многие банки не берут в залог квартиры в домах из дерева/бруса).

Не всегда можно взять кредит под жилье, подпадающее под программу реновации, имеющее незаконную перепланировку, расположенное в закрытых городах. Также препятствием для перехода в залог являются несовершеннолетние дети, прописанные в квартире или имеющие в ней долю.

Какие документы необходимы для получения кредита под залог жилья

Среди обязательных документов для оформления договора гражданский паспорт, свидетельство о регистрации либо выписка из ЕГРН, в которой указан владелец залогового объекта. Также финансовая структура может запросить:

• дополнительное удостоверение личности (загранпаспорт, водительские права, служебное или пенсионное удостоверение и пр.);
• справку 2-НДФЛ или любой другой документ, доказывающий наличие доходов;
• СНИЛС;
• подтверждение регистрации по месту пребывания (если заемщик зарегистрирован на территории РФ временно);
• брачный контракт (при наличии такового);
• отчет об оценке объекта для понимания его стоимости и ликвидности;
• заверенное нотариусом согласие супруга на предоставление в залог недвижимого имущества.

Когда объект недвижимости не находится в единоличной собственности заемщика, от остальных дольщиков требуется предоставить паспорт. Если по внутреннему регламенту банка необходимы еще какие-то документы, соискателя кредита об этом уведомят.

Кредит под залог ─ плюсы и минусы

У кредита под залог есть положительные и отрицательные стороны. К плюсам относятся:

• широкий выбор предложений ─ почти все банки в столице и федеральных округах предоставляют кредит под залог недвижимого имущества;
• возможность получить значительно более крупную сумму, чем по стандартным потребительским кредитам ─ до 10-30 миллионов в некоторых банках, в зависимости от оценочной стоимости залоговой недвижимости;
• удобные условия ─ в роли заемщика может выступать один человек, а предоставлять залоговое имущество ─ другой;
• выгодная процентная ставка ─ процент по залоговому кредиту лишь немного выше, чем по ипотеке;
• длительный период погашения ─ от 5 до 30 лет;
• лояльный ежемесячный платеж ─ за счет большого срока кредитования месячный взнос получается низким;
• оперативная выплата средств ─ при оформлении залогового договора финансовые структуры перечисляют заемщику деньги гораздо быстрее, чем при обычном кредитовании;
• отсутствие ограничений ─ клиент имеет право в любой момент частично или полностью погасить займ;
• свободное использование средств ─ распорядиться полученными деньгами можно по собственному желанию.

Среди минусов:

• требуется потратиться на оценку залогового объекта (оценка квартиры от эксперта из аккредитованной компании стартует от 2000 руб, дома ─ от 5000 руб, участка ─ от 3000 руб, коммерческого помещения ─ от 10000 руб, за скорость проведения процедуры придется доплатить еще 1000-2000 рублей);
• следует оформить страховой полис на недвижимое имущество (если страхового полиса нет, банк обязательно поднимет ставку по кредиту);
• придется лично посещать МФЦ и Росреестр, так как не все банковские структуры оказывают помощь по сбору и регистрации документов в соответствующих органах;
• процедура оформления занимает более длительное время;
• до тех пор, пока квартира, дом или участок находятся в залоге у банка, никаких операций с ними собственник проделать не может (под запретом все, от продажи и обмена до перепланировки и дарения);
• полная сумма, в которую оценили объект, никогда не выплачивается, часть ее банк оставляет за собой в качестве дисконта на случай, что недвижимость упадет в цене;
• если заемщик захочет рефинансировать кредит в другом банке, велик риск получить отказ (далеко не все финансовые структуры готовы предпринимать усилия по переоформлению залога).

Чтобы не лишиться залогового имущества, необходимо своевременно вносить платежи по заключенному договору. Если до окончательного погашения долга клиент стал неплатежеспособным и потерял возможность выполнять свои обязательства, рекомендуется сразу же обратиться в банк. Чаще всего кредиторы идут заемщикам навстречу и предлагают программы по рефинансированию.

Забирать жилые или коммерческие объекты за просрочку залоговых платежей для финансовых структур невыгодно. Это влечет за собой дополнительные затраты на переоформление документов, судебные издержки и последующую продажу недвижимости. Чтобы избежать этих моментов, банки предпочитают дать клиенту шанс закрыть договор на новых условиях.

Заключение

Точно зная, что такое кредит под залог квартиры или другой недвижимости, можно реально оценить его положительные и отрицательные стороны, разобраться, насколько предложение выгодно в конкретной ситуации. Заявку рекомендуется подавать только в надежные банки с хорошей репутацией.

Перед оформлением договора необходимо внимательно изучить его условия и объективно взвесить собственные силы. Передавать жилье в залог нужно только при полной уверенности, что взятые обязательства удастся своевременно выполнить.